Hiyeroglif Aydınlatan Bilgi Sitesi
Konut kiralarındaki fahiş artış tartışılmaya devam ediyor. Kira oranlarında ise TÜFE’nin üzerinde artış yapılamıyor. Kiralar ve pandemi önlemleri kapsamında kapatılan iş yerleri ile ilgili hukukçulardan kıymetli ihtarlar geldi. Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak periyoduna ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez” dedi.
İstanbul başta olmak üzere ülke genelinde konut kira fiyatlarındaki artış suratı, dönemsel olarak kiralık konut talebinin de artmasıyla birlikte Türkiye’nin son günlerde en çok konuştuğu bahislerden biri haline geldi. Konut kiralarındaki yüksek artış nedeniyle eski kiracıyı tahliye edip meskeni daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenlerin sayısı da bir oldukça fazla. Bahçeşehir Üniversitesi (BAU) Hukuk Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Zafer Kahraman ve Doç. Dr. Seda Öktem Çevik son haftalarda gündemden düşmeyen kira fiyatlarındaki artış ile ilgili ‘Kira Hukuku’ kapsamında özel açıklamalarda bulundu.
“5 yıldan uzun süren kira kontratlarına dikkat”
Kelamlarına kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak istikametinde bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak mukavelelerde sözleşme özgürü temeldir. Bunun manası, kanun tarafından sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü mukaveleyi, istek ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının hudut olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, kontrat serbestisini kiracıyı müdafaa emeliyle sınırlamıştır. Halbuki, yasal sınırlamaların bulunmadığı hallerde, bu türlü bir sınırlama kelam konusu olmayacaktır. Kanuna nazaran, birinci beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst hudut teşkil edecek; daha sonra ise -beş yıldan uzun süren kira kontratlarında ise- kontratın tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına nazaran bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir tıp uyarlamadır. Buna nazaran, kiraya veren yahut kiracı, beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde kira bedelini tekrar belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Öbür bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE sonu üst hudut olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu hududun üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Birçok kiracı, kira ilgisi bittiğinde örneğin anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim tüzel bir süreç olduğu için, birçok türel süreç üzere yazılı kanıtla ispat edilmelidir. Kira kontratının başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, mümkün ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi.
Öte yandan, beş yıllık kira mühleti dolduktan sonra 344. unsurun 3. fıkrasına nazaran belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafından yine bir kira bedeli belirlendiğini tabir eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, mevzuyla ilgili şunları söyledi:
“Örneğin; beş yıl dolduktan sonra kirayı veren, kira bedelinin yine belirlenmesi gayesiyle dava açtı. Ortadan da bir buçuk sene daha geçti ancak dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı üzere datalar dikkate alınarak kira bedelinde birden fazla vakit yeni kira bedelini belirleme kelam konusu oluyor. Münasebetiyle o bir buçuk yıllık devri mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor.”
Kiracı nelerden sorumlu?
Kira bedellerinin ödenmesi ile ilgili konuşan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bilhassa kira bedeli ve mukavelenin sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Mukavele tarafları ortasındaki menfaat istikrarı, şuurlu olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının mukaveleden doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği argümanıyla kira mukavelesini sona erdirebilir. Kira mukavelesinin en kolay sona erdirme hali kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo birebirdir zira kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da kontratın sona ereceğine karar veriliyor. Kira kontratının sona ermesinin sonucu olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ek etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli haricinde masrafları de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde tekrar temerrüde düşebilir. Nedir kelamı edilen yan sarfiyatlar, mesela tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” teklifinde bulundu.
Kiracıların mümkün erken tahliyesi ile ilgili konuşan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu mevzuda bir düzenlemenin bulunduğunu belirtti. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 mucibince, kiracının kontrat mühletine yahut fesih periyoduna uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira kontratından doğan borçları, kiralananın misal şartlarla kiraya verilebileceği makul bir müddet için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar müddette tekrar kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Fakat kiracının bu müddetin geçmesinden evvel kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira bağını devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira kontratından doğan borçları sona erer” dedi.
“Pandemi devrinde devlet tarafından kapatılan yerler için kira talep edilemez”
Son olarak pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde de hukuksal tahlil teklifleri paylaşan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Pandemi kimi kira mukavelelerini hasta etti. Kimi kira kontratlarına ise bulaşmadı. Mukavelenin akıbetini belirlerken, mukavelenin taraflarının ne kadar ve ne tarafta etkilendiğini anlamamız lazım. Mesela, salgının gölgesi altında yaşarken kimi marketlerin çok daha fazla kârlar ettiğini gördük. Hasebiyle o marketlerin salgından ve yasaklardan berbat etkilendiğini ileri sürmesi mümkün değildir. Buna rağmen, kimi iş yerlerinin, alışveriş merkezlerindeki birtakım mağazaların ve restoranların da kapandığını gördük. Kapanma kararını devlet veriyor. Münasebetiyle bunda ne kiraya verenin ne de kiracının kusuru var. Her iki taraf için de kaçınılmaz bir nedenle başa gelen bir olay kelam hususudur. İki tarafın da bunda kusuru olmasa da artık o kontratın ifa edilmesi devlet otoritesinin getirdiği yasak sebebiyle imkânsız hale gelmiştir. Çünkü, kiralananı kiracının kullanımına bırakmak kiraya verenin temel borcudur. Kiraya veren, kiralananı kullanıma bırakmakla yükümlü olmasına karşın, devlet yasaklamaları nedeniyle artık bu borcunu yerine getirmesi mümkün olmuyor. Kiracı ise, kiralananı kullanmak, işletmek, iş yerini çalıştırmak istiyor ancak yapamıyor. Buna hukukta imkânsızlık diyoruz. Bu ihtimalde, zorlayıcı sebebin yarattığı bir imkânsızlıkla karşılaşıyoruz. Tabi burada öğretide kimi tartışmalar var olsa da şu katidir: yani o periyot için o kontrattan kiracı faydalanamadı ve bunda hiç kimsenin kusuru yok. Bu devirde bir imkânsızlık yaşandı. Hasebiyle, sadece o periyoda has olarak karşılıklı borçlar sona ermiştir. O devirde devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak periyoduna ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez. Devlet otoritesiyle kapanma imkânsızlığa yol açtığı için bu sonuç bizatihi meydana gelir. Yasaklar bittiğinde ise, mukavele tekrar uygulamaya döner. Fakat, yasak kapsamında olmayan yerlerin kirasında imkânsızlık kararları uygulanmaz. Koşulları oluşmuş ise, çok ifa zahmetine dayalı olarak uyarlama talep edilebilir” tabirlerini kullandı.